「資産の移し方」というとすぐに思いつくのは、相続税対策。まさに日本は、増税一色。

しっかりとしたプランニングが必要なのは言うまでもありません。

でもそれだけでいいのでしょうか。世界は、今までにない変化の局面にあります。

生産性の飛躍的向上が中進国の生活レベルを押し上げ、それが資源・食糧・水の不足の深刻化に拍車をかけています。

そのような変化の中、日本は「世界の工場」としての地位を中国に譲り、経済の停滞、財政赤字の問題を解決できず混迷を続けています。新しい環境下では、新しい考え方、手法が必要です。

従来の手法から新しい考え方まで、ファミリーを守り、反映する為のヒントをお話しさせて頂きます。

講師　株式会社　優益ＦＰオフィス　チーフ

          　　　　　　　　　  樗木裕伸　様

中小企業診断士 / 住宅ローンアドバイザー

銀行、ＩＴ系ベンチャー企業勤務を経て　　　　　　ＦＰ / 中小企業診断士として独立。　現在、中小企業の経営者に対しては、資産運用、後継者育成など包括的な相続事業承継コンサルティングを行うとともに、商店街に対しては、創業・経営相談からリタイアメントプランニングまで相談・支援を実施している。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

月日　　　平成２４年　５月２６日（土）

時間　　　午後２時～４時迄

場所　　　「ミューザ川崎」　４階　研修室 （１）

当日連絡先　　ＴＥＬ　０９０-３１３４-７６５７

参加申込番号 ＴＥＬ　０４４-２４４-４８２９

※なお、会場の人数に制限がありますので、５月１９日（土）までに参加申し込みの方を優先させて頂きます。

当日参加は先着順とし、満席の場合は入場をお断りする場合があります。

（申込の際に、参加人数をお伝え下さい。）

催し物についてはただ今検討中でございますので、みなさんお楽しみに！！

第３４回かわさき市市民祭り

開催日：　平成２３年11月４日（金）、５日（土）、６日（日）

　　　　　パレード　１１月６日（日）

会場：　川崎区富士見公園一帯

詳細につきましては、後日アップ致します。

開催日：11月19日（金）・20日（土）・２１日（日）

時間：　10:00～16:00

当日連絡先：090-3134－7657

住所：川崎市幸区中幸町1－49－1

今週末の金・土・日曜日にヤマネノリフォーム内覧会を開催致します！！

リフォーム概要

○外壁塗装　○屋上ウレタン塗膜防水更新　○共用階段、床ノンスリップシート貼り

○玄関扉及びサッシ（カバー工法）　○ベランダ手摺新規交換　

○2点式ユニットバス、トイレ、システムキッチン、木製建具新規交換

○和室の床を畳からフローリング貼りに変更　○内壁断熱入れ

○エントランス床、新規石材貼り、屋根（パーゴラ）新規取付

○給水装置（高架水槽式）を直結工事（新規配管）に変更

○ガス配管（一次側共）新規交換　○ブロック塀新規石材貼り　○地デジ対応工事

○共用部照明自動点滅方式　○防犯カメラ設置

Sビルは、築年数が約40年と老朽化が目立つ建物であり、特に外壁面については、経年劣化による損傷が無数に見受けられました。

又手摺などの鉄部については、発錆による腐食があり、外壁面のひび割れ箇所には、雨水の浸入による躯体爆裂も見受けられました。

給水管については鉄管の錆による劣化進行があり、内装建材も老朽化しておりました。そこで、弊社で建物全体のリノベーションを提案させて頂きました。

建物外観については、ブラウン系を基調にホワイトでアクセントをつけた3色塗装を施しアプローチにはアルミ鋳物門扉・ポーチ床はベージュ砂岩貼・セランカラーパーゴラなどモダンな製品を選定して建物の個性を表現しました。

また、水道は高架タンク方式から直結給水方式へ変更し、共用部照明は自動点滅方式としました。その他に防犯カメラ設置など充実した設備となっております。

賃貸マンションのリノベーションをお考えの皆様に、是非ご覧頂きたい一棟です。

Q　1年半前の更新時に払った更新料は、無効な契約だから、返還しろとの請求も受けています。

A　更新料についても高等裁判所レベルで、無効とする判例が出ています。ただ、まだ最終的な最高裁判所の判断はされてはいません。

Q　今後、更新料は受け取れないのでしょうか？

A　今までのように、単に契約書に更新時に更新料1ヶ月分を支払う旨の記載があっても、請求することは、できなくなっていくと考えられます。

Q　更新料を支払わなかった場合には、賃貸借契約を解除して出て行ってもらうことはできますか？

A　建物賃貸借契約の契約期間満了時に、更新料を支払わず更新契約をしないとしても、法律により「それまでの契約と同じ条件で契約を更新した」とみなされますので賃貸借契約を解除して追い出すことはできません。

Q　更新料は一切受け取れなくなるのですか？

更新料について否定した判決も、賃料の前払いとして受け取る更新料についてまでは無効としていません。

従って、更新料が賃料の前払い的な性質を有した金銭である旨を明らかにすれば、今後も賃料一月分程度の更新料を受け取ることができる可能性があります。

ただし、あくまでも賃料の前払いである旨を明示することが最低限必要です。また、更新料があるから月額の賃料がその分低額になっていることも明らかにしていく必要があります。

このように、契約書の条項を工夫することや、的確な説明をしていく必要があります。

Q　過去１０年間に受け取った５回分更新料の返還を求められています。過去の更新料を返還を求められる可能性がありますか？

A　更新料支払い契約が無効となった場合には、支払った更新料を不当利得として返還請求できます。その場合には、１０年の間は時効にならないので、過去１０年にさかのぼって返還する必要が出てくる可能性があります。

A　部屋を使用できるようにすることは、賃貸人の義務です。従って、通常の使用により痛んだ部分の費用（通常損耗）は、賃貸人が負担することになります。通常使用による劣化の補修なら敷金を全額返還する必要があります。

Q退去時に賃借人がクリーニング代や、クロスの張り替え代金を返すという特約が賃貸借契約書にありますが

A　このような特約は、本来賃貸人が負担すべき通常損耗部分の修繕費用について、賃借人に負担させるもので、賃借人の義務を加重するものです。特約が有効であるためには、特約が明確に合意されていることが必要です。　そして、明確な合意というためには、少なくとも、①賃借人が本来負担するべきでない通常の損耗についての補修費用を負担すること、及び②費用を負担するべき通常損耗の範囲についての2点につき明確な合意があることが必要です。

①     は、賃借人を保護することですから、➊賃借の賃料に含まれ、負担するべきでないという点、➋➊の点を理解した上であえて賃借人が負担するという点について、合意が必要です。

②     は、具体的に何に対し（対象）、いくらなのか（金額）の2点について明示が必要です。単にクロス張り替え代金、畳代金、クリーニング代金としても、賃借人は、それがいくらか契約時にわからないため明確な合意とではありません。

また、いわゆる東京ルール以上の2点に加えて、暴利行為でないことが定められています。

敷金については、以上の点を踏まえて、賃貸借契約書を改めて見直してください。

弁護士法人　アクティブイノベーション　横浜事務所所長　片山　栄範

（東京新聞ＴＯＤＡＹ　2010年７月９日号より）

A　鍵などを変えて、無理やり賃借人を追い出すことは自力救済といわれ、禁止されています。不法行為となり損害賠償責任を負う場合もあります

Q　すぐに出て行くという賃借人と交わした念書を持っていますが

A　念書は確かに、賃借人が出て行くということを約束したことを証明する書面ですが、強制的に出て行ってもらうことはできません。裁判で念書を証拠として提出し判決をもらう必要があります

Q　公正証書というものがあり、判決と同じという話でしたが、これがあればできますか

A　いいえ。公正証書は単純な金銭返済などの場合には裁判と同じく、強制執行の根拠となりますが、建物明け渡しの場合には根拠となりません。

Q　裁判する前に、裁判をせず強制的に追い出すことができる書面を作成する方法はないのですか

A　即決和解という手続きを経て、和解調書を作成すれば、執行力がある書面を作成できます

Q　手続きとは

A　即決和解とは、示談ができている場合に、簡易裁判所に申し立て、合意内容の和解調書を作成する手続きをいいます

Q　裁判ではないですか

A　裁判所で行いますが実質的には、合意に至っている内容を裁判所が確認して、文書を作成するという点で、対立する者が争う裁判と違います。合意に至っているので、簡易裁判所に１回行くだけです

Q　この即決和解手続きがあれば、いつでも相手を追い出せるのですか

A　あくまでも、今後お金を払わなかったら出て行くとか相手と合意がある場合に即決和解手続きは使うことができます。従って、任意に出て行ってもらえないときには、やはり通常の裁判を通じて明け渡しを求めていく必要があります

弁護士法人　アクティブイノベーション　横浜事務所所長　片山　栄範

（東京新聞ＴＯＤＡＹ　2010年6月２５日号より）